부동산 현 주소는? - 경기침체 신호는?

imf 이후 처음으로 물가 상승률은 6%대로 진입하였고 문제는 앞으로 더 오를 것이다. 현 경제를 진단하고 부동산 시장에 미치는 영향을 알아보자.

 

1. 물가 지수가 더 높아 하는 이유?.

 

우리나라는 물가 상승이 부동산 시장에 미치는 영향이 크다. 우리나라는 물가지수 상승률 비율에 부동산 매매, 전세, 임대차 상승을 반영률이 9% 밖에 되지 않는다. 미국은 32%인 것에 비하면 낮은 비률이다, 최근 3~4년 동안에 부동산 가격이 급상승하였는데 반영률이 낮다. 또 공공요금의 인상이 높았는데 반영을 하지 않았다. 그에 따른 물가 지수 상승률과 모두 포함한 물가지수 상승률이 3% 정도 더 높게 나왔다.

 

단순히 이슈로 취급할 문제가 아니고 이 물가지수는 복지정책에 많은 영향을 미치다. 최저임금 계산할 적에 물가지수 전망치에 경제성장율을 더해 계산했고 그리고 취업률 전망치를 뺐다 통화 정책, 국민연금 등 많은 지수에 영향을 미치게 된다. 많은 정책의 왜곡을 가져오게 되는 것이다. 

 

2. 이 물가 사승이 언제 까지 냐?, 단기냐?, 장기냐?

 

물가가 오른는 이유는 공급의 물리적 충격 원자재 , 원유 가격의 상승이 되면 한국은행은 기준 금리를 올리는데 왜 올리는가 물가를 잡기 위해서라고 하는데 경기 침체가 와도 물가를 잡기 위해서 올린 다는 것이다. 그러면 경기 침체가 얼마나 빨리 오느냐에 영향을 받게 되고 경기침체가 올 때까지 물가는 계속른다

 

지금은 고금리가 아직 아니다, 지금은 시작일 뿐이다.  금리를  계속  올려 경기 침체를 얼마나 빨리 불러올 거냐 이다.  한국은행은 두드려 가며 금리를 올릴 수밖에 없을 것이고 경기 침체나 물가 상승은 수요를 감소시키켜 시장에 영향을 미쳐 침체기에 들어간다.

 

3. 그러면 부동산 시장은 어떻게 될까?

 

가장 큰 부채는 담보대출인데 부채가 800조가 되고 전, 월세금의 부채가 또 있다 금리를 정부가 올리게 되면 경기 침체는 가속화된다 버블이 터지는 것은 시간의 문제가 될 것이다 일본이 버블이 91년도에 깨지게 된 원인은 중앙은행이 기준금리를 계속 올려 물가를 잡으려다 경기침체에 빠지겠 됐다   이제 부채 관리 차원에서 dsr 적용을 들고 나왔는데  없는 사람만 압박받게 되고 이 것이 문제가 될 수도 있다.

 

dsr로 규제하고 ltv를 풀어야 한다고 할 때 dsr규제를 제대로 적용하지 않은 기간이 10년이 넘어 미루어   왔다 그런데 평균 적용하겠다 했다가 차주별 적용하겠다 했는데 좀 늦은 감이 있다. 소득 대비 총부채가 40%를 적용한다는 것이다. 이미 가구당 부채가 한계에 달해있고 고금리의 압력을 받고 있는 상황은 부동산 경기  침체는 자명한 것이다.  

 

====감사합니다 =====